长租公寓规范发展成当务之急 需探索更好商业模式

长租公寓再次引发关注。杭州中择房产代理有限公司、河南悦如资产管理公司近日均发布公告称，因面临巨大经营及资金压力，正常运营难以为继。中择房产甚至向房东打出2000万元欠条。专家表示，住房租赁市场当前的主要矛盾是结构性失衡而非总量缺口。长租公寓是解决结构性失衡的重要抓手，但资金错配、恶性竞争等风险不容忽视。行业规范发展监管要求应尽快明确。

资本竞逐长租公寓

中国证券报记者近日在走访北京地区几家集中式长租公寓时发现，这些公寓的入住率很高，租客以年轻人为主。已在某长租公寓居住两年的万小姐说：“我住的房间面积大概是30平方米，每月租金4500元，押一付三。目前没有什么大问题。”

“目前，租赁人口具有年轻化和高学历化的特点。住房租赁市场低层次供给难以匹配此类人群对租赁住房更高品质的要求。其中的主要矛盾是结构性失衡。长租公寓是解决这种结构性失衡的重要抓手。”国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真说。

市场需要长租公寓，但资本竞逐长租公寓的风险端倪已开始显露。据国家金融与发展实验室统计，自2017年以来，全国已有26家长租公寓出现严重问题，多因高收低租和资金链断裂。“高收低租和资金链断裂是无序竞争典型表现。中介跑路的原因既可能是恶意卷款，也可能是资金链断裂。”蔡真表示。

中房经联主席胡景晖认为，长租公寓问题的主要原因在于行业准入门槛较低，形成争抢房源等恶性竞争。资金错配、利用租金贷和沉淀资金大肆发展规模等做法也埋下风险隐患。

需探索更好商业模式

克而瑞研究院表示，在住房租赁支持力度不断加大的同时，长租公寓市场需要规范，尽量避免租客及房东受损。

中原地产首席分析师张大伟指出，当前接连出现问题的长租公寓均为采用“二房东吃差价”模式的出租房，并非真正的长租公寓，也不是政策鼓励的类型。因此，长租公寓的界定应更明确，“真正的长租公寓应是业主直租。对于租赁市场来说，闲置资产应被盘活，开发商开发新增租赁房源应获鼓励。”

蔡真表示，规范长租公寓发展应从事前和事中两方面展开：事前应设立行业准入门槛，制定相关标准规范，如隔间、装修、安全等;事中需地方政府会同住建部门建设长租公寓信息平台，房客租金应在银行开立专户。

克而瑞研究院表示，长租公寓需探索更好的商业模式，审慎运营，通过高品质运营提升效益，避免激进扩张。

关键词： 商业模式 长租公寓