广州又要卖地，这次哪个板块能翻身改命（附爆料） 天天报道

不在状态的周六，多少同行，是被这则公告砸醒的？

今天上午，广州正式发布了2023年度的第二批供地清单，一共有17宗地将被摆上货架，建面约236.7万方。‍

(资料图片)

根据计划，清单内的地块，拟在5月11日-8月10日期间挂牌。

也就是说，最快下周四，广州就要再次开仓卖地了。

刚结束不久的首轮土拍虽冷热分化严重，但重点地块有多火，大家也都看在眼里。封顶摇号只是寻常，枪林弹雨中，还诞生了不少戏剧性的场面。

｜长隆地块摇号现场

接下来的地块，如果没有好货，那这菜也不好意思端上桌。

所以，广州也拿出了足够的诚意，海珠、荔湾、天河等区都有靓地放出。

尤其是被市场寄予厚望的海珠上涌果树公园北侧地块以及天河世界大观地块，都在列表之内。

这两宗地货值够大，又没有什么瑕疵，尚未挂牌，便早早成为了国企、央企们眼中的香饽饽。‍

可以悄悄透露的是，其中的海珠上涌果树公园北侧地块，或许是越秀的囊中之物。

另外的天河世界大观地块，目前还充满悬念。

据说，保利、中海等几家大房企，都很感兴趣。

期待归期待，但不得不泼一盆冷水。这两宗地不会那么早挂，至少得在6月份之后。

不要忘了，除了已经成交的7宗地，以及单枪匹马“杀”回来的嘉禾望岗地块，第一批清单里，有不少地块还待嫁闺中呢。

据我们了解，下周广州会集中挂一波地，大部分是第一批剩下的，也有新鲜热乎的第二批。

15宗地里，有市区也有外围，有商业也有住宅，雨露均沾。

选择在这个时间集中推地，是有原因的：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

一方面，趁热打铁，首轮土拍余热未散，荔湾、番禺多宗地块的封顶摇号，既提升了市场预期，也提振了房企后续拿地信心；

另一方面，政策利好频出，发力销售端，促进楼市成交，比如：‍

·南沙限购破冰，社保5改3、港澳居民可买商办；

·一手带押过户；

·二胎家庭首套房公积金或可贷款130万；

·房贷利率位于历史最低水平，首套普遍4.3%；

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｜广州房产摄

当然，不可否认的是，刚刚过去的五一假期，虽说不少项目都发布了亮眼的销售战报，但沥去水分，也只能称得上差强人意。

为什么这么说呢？

据克而瑞数据，今年五一假期，广州全市合计19盘开盘/推新20次，与去年同期持平，总推新货量3155套，同比上涨7%，房企们大干一场的决心，还是有的；

但去化方面就比较一般了，4月24日-5月3日期间，全市去化套数为466套，去化率仅15%，远不及前两年。

｜来源：克而瑞广佛区域

具体到板块，也是冷热分化严重，有人吃肉有人喝汤。

｜来源：中原地产

原因大家总结了很多，比如假期出游、政策传导需要时间、板块竞争过于激烈等等，但说到底，还是市场太理性，购房者太谨慎，直白点，就是不完全买账。‍‍‍

盼了又盼的成交热潮，并没有如约而至。

但对于观望入场的买家来说，这并不是一件坏事。

市场反响平平，说明刺激还不到位。

从政策端来看，或会有进一步的优化，比如购房门槛调整，降低首置刚需客户首付比例等；

从销售端来看，房企们为了冲刺业绩，楼盘将继续保持或者加大优惠力度，吸引买家进场。

总的来说，当下会是一个比较好的置业窗口期，尤其是自住买家。‍

对购房者来说，更应该考虑的，是如何选对板块、选对项目。‍‍‍

土拍就是一个非常直观的参考标准。开发商愿不愿意拿地，直接代表了他们对后市的态度，是乐观还是谨慎。

就拿长隆、白鹅潭来说，在首轮土拍中有着亮眼表现，已经亮出了明牌，成为了当下广州楼市的焦点。

那么，即将到来的第二轮土拍，哪里藏着机会？哪里又埋着“地雷”？

我们先来一波剧透。

先说说天河。

首先，是员村一横路地块，也叫省工业设备安装公司地块，位于珠江新城东，‍

这宗地体量虽小，但位置极佳，金融城西区，隔着华快就是珠江新城。

交通上，又位于地铁13号线、21号线沿线，距白马岗站500米内，天河公园站1000米。

要论周边的“标志性建筑”，有马场、暨南大学、天河公园、天河区府等，每一个单拎出来都是响当当。

更重要的是，地块周边新房很少，隔壁新盘天麟府瑧林，已经卖到了15万/平。

这块“蚊型地”，大概率会标瑧林做改善和豪宅，慢慢卖，买家还是很吃这个地段的。

不过，听说楼面地价可不便宜，预计5万/平。

这不是房价，是地价。

其次，是位于珠江花城南侧的歧山路AT1010008、AT1010010地块，属吉山仓地块的一部分，原业主是广物集团。

去年4月，规自局公示了吉山仓地块的详细控规，缩减了商业金融业用地面积，增加中小学用地面积，原本的公共服务设施用地，也调整为宅地。

｜原规划 ｜调整后

即将出让的008、010地块，均为二类居住用地，容积率3.63-3.7，略高于珠江花城与天河壹品等项目，未来打造的产品或更“刚”一些。

不过，地块距离规划的幼儿园及九年一贯制学校较近，整个项目体量也够大，配套可自成一体，优势颇为突出。

更重要的是，地块开发的加速，有利于岐山路线位的进一步优化，令珠花业主头痛的出行问题，也能得到一定改善。

据了解，这宗地或会配给一家央企，因为南沙一个大工程。

对，就是最近赚足了眼球的那家。

｜吉山旧改@拆神摄

再说说荔湾。

即将上架的花地湾南蕙兰苑、紫兰苑地块，位于万汇天地·金域曦府南侧，都是广信资产包中的一部分，此前评估总价近33亿。

说到广信资产包，或许不少人会认为，这两宗地已经贴上了「万科」的标签，成为万汇天地大城的一部分。‍‍‍‍

但据我们了解到，广州万科未必会参与地块的竞拍，谁来拿还不好说。

需要说明的是，即使万科不拿，也不代表这块地不行，更多是出于战略布局的考虑。‍‍‍‍‍‍

一方面，万科在花地湾并不缺项目，曦府虽然已是尾盘，但还有朗庭、臻园两个大盘，够开发一段时间了；‍‍‍‍‍

另一方面，其在资产包已经压了太多资金，不如直接拿返还款，促进资金回流。‍‍‍‍‍

这两块地位置不差，就位于浣花路以南，靠近地铁1号线坑口站，交通便利，居住氛围浓厚。

并且随着曦府、臻园等项目的开发，无论是城市界面还是相关配套，都已经渐渐起来了。

至于大家熟悉的小梅大街地块，原先是皇上皇的厂房，属于老西关陈家祠板块，有一定地段价值。‍‍

但地块占地面积约4000㎡，计容建面约1万㎡，堪称“迷你”，开发商可操作空间太小，吸引力有限。

首轮土拍拿了大满贯的番禺，自然不能缺席。

先说说令人印象深刻的“回锅肉”番禺客运站北侧地块。

在去年的第三轮土拍中，这一前期摸排阶段的大热选手，最终因无人举牌而以流拍告终。

倒也不是因为地块素质不行，怎么说都是TOD旁，地价也不高，无奈当时市场实在是太差了。

这次回炉重造，不知道会不会带着新地价亮相。

而市桥货运站地块，是少有宅地供应的市桥板块中，较为优质的一宗地。

地块位于位于番禺东环街道中部，原货运站已在2021年关停。

其距地铁3号线市桥站约2km，西侧是番禺儿童公园。

去年9月，地块控规获批通过，原交通设施用地被拆分调整为二类居住用地和中小学用地。‍‍

根据规划，地块拟建设为番禺中部生态宜居社区，有住宅，有18班小学以及幼儿园。

说起来，整个市桥板块新盘供应本就不多，部分项目在宣传上，又还努力向万博靠拢。‍

届时地块的入市，给板块带来新供应的同时，也将进一步丰富其教育资源。

｜市桥@广州房产摄

再说说东部的黄埔，萝岗立交上盖的YP-P-3地块。

地块位于云埔街开创大道以西、京港澳高速两侧，属于“高速上盖”的住宅项目，（翻版兰亭盛荟属于是了）。

从此前方案来看，地块将分为南北两块，有住宅也有写字楼，还有配建的学校、肉菜市场等。

别的都好说，就是噪音无法避免。

｜开发鸟瞰图

值得重点关注的，还有先一步挂牌的白云嘉禾望岗地块。

和番禺客运站地块一样，这宗地也是去年的大热选手，原本铆足了劲儿要在土拍界惊艳一把，最终却来了个大反转，以流拍告终。

此次回炉，地块并没有自降身段以求成交，规划条件、出让要求还是那些，唯一松动的，是土地款付款时间，由原来成交之日起66日内付清，延长到了6个月，底气还是很足的。

这也并不难理解，地块素质不差，体量小，总价可控，风险可控，周边配套也不错，旁边的新世界项目，二手已经卖到了5.7万/平。

这块地楼面价仅2.1万/平，按照房价是地价的两倍简单来算，也才4万+，利润空间很足。‍‍‍‍‍‍‍

不然，当时也不会有那么多房企看好，无奈行情拖累。

｜地块周边

如今市场回暖，可就不一样了。

据我们了解，目前有一家综合性千亿房企，以及一家世界500强民企，已经抛出了橄榄枝。‍‍

最终会由谁来摘牌？本月26日，答案就能揭晓。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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