克而瑞深度解读百瑞纪首本《住房租赁轻资产运营白皮书》

一、百瑞纪集团携手克而瑞租售发布《中国住房租赁行业轻资产运营白皮书》

（一）、住房租赁行业迈入新的发展阶段，行业探讨恰逢其时

回首整个住房租赁行业的发展历程，可谓跌宕起伏。从2015年至今，住房租赁行业发展大致经历三个阶段，2015-2017年，住房租赁行业业开始萌芽；2017-2019年，政府鼓励住房租赁企业规模化发展；2019-至今，国家租售并举，加大保障性租赁住房供给。近些年，中央及地方政府政策出台密集，发布量逐年上升，政策颗粒度也在不断变细，“组合拳”叠加效应逐步释放，不断引导市场往“投建管服退”全链条发展。随着土地、财税、金融等配套政策的落地，住房租赁行业渐渐从一个完全市场化行为发展成国家极其关注的民生行业，并逐渐走向规范化，迈入新的发展阶段。

图：住房租赁行业发展历程

那些与周期共舞的住房租赁企业根据市场内外变化适度调整发展战略，积累了丰富的实战经验，为行业提供一些可借鉴的操作路径；专业的行业研究机构，长期关注行业发展，积累了丰富的行业数据以及深度的研究报告。在此关键节点，两者联合对行业发展进行深入的探讨，助力行业实现更好的发展。

（二）、商业模式往轻重两端转型，运营的价值不断凸显

住房租赁行业在经历大浪淘沙后，市场参与主体愈加清醒，各企业发展的重心也逐渐由中资产模式向轻、重两端发展。房企系、国企系依托自身资源优势、资金优势及产品打造优势，重点打造重资产类项目，在获取租金收益的同时享受资产升值；而运营能力卓越的品牌公寓运营商，则通过不断强化轻资产运营管理能力，与政府合作，快速抢占市场份额。

举个例子，在相同假设条件下，项目总建面30000㎡；房间数1000间；租金单价3000元/间·月；年租金涨幅5%；三年出租率稳定至100%；管理销售费用按收入的30%计提；包租模式下租金成本按租金定价60%计提；装修成本按每间4万元。通过不同资产模式的对比我们发现，轻资产模式十年运营的平均净利润率最高，中资产模式平均利润率最低，而重资产模式，随着自持年限的拉长，利润率不断攀高。值得注意的是，重资产模式下，对项目的运营能力要求也极高。尤其是当下，住房租赁的“大金融”市场逐渐形成，住房租赁REITs持续升温，而保租房REITs成功发行的必要条件是要求运营稳定，现金流分派率不低于4%。随着我国650万套保障性租赁住房的陆续落地交付，未来将通过租赁住房公募REITs产品实现退出，市场必将催生对轻资产运营的需求。因此，未来不管是走轻路线还是重路线，市场对轻资产运营能力的要求都将会越来越高。

表：相同假设条件下，不同资产模式运作的租赁项目收入测算

此外，我们选取上海运营成熟的四类不同类型的物业收益率对比发现，长租公寓在两年的运营期内收益率从2%跃升至4.5%，涨幅超过购物中心、物流资产和甲级写字楼这三类物业。由此看出，住房租赁物业相对于其他物业有着相对的收益优势。

图：2019-2021Q2上海四类物业收益率情况

百瑞纪集团的运营能力得到业界广泛认可，开业规模、管理规模连续多次稳居酒店系运营商TOP1，已成为中国住房租赁行业轻资产模式的先行者、领导者。克而瑞租售拥有强大的行业数据系统及研究深度，两者结合撰写发布《中国住房租赁行业轻资产运营白皮书》助力行业稳健可持续发展。

《中国住房租赁行业轻资产运营白皮书》的核心内容推介

《中国住房租赁行业轻资产运营白皮书》共分为三个章节，通过对中国住房租赁行业发展背景、行业发展概况、市场需求变化等方面的分析，深刻了解中国住房租赁行业发展现状及未来趋势。在此背景下，对轻资产运营模式进行深度探究，比较住房租赁市场三种主要运营模式的优劣势，轻资产运用模式的角色洞察以及思考轻资产运营输出与保租房的结合机遇与挑战。最后，提出扩散性思考，对于轻资产运营模式的前景进行预测。

（一）、第一章节主要阐述了中国住房租赁行业的发展背景及现状分析

本书第一章节从租赁行业的发展背景进行切入，分析了中国宏观经济、城镇化率、以及长期的人口结构变化以及消费者住房观念的转变等方面，这些因素都促使住房租赁市场蓬勃发展。此外，从跨国比较、政策支持、租赁市场城市格局、房源供应等维度对行业的发展现状进行了梳理。在国家“租售并举”大的住房体系下，只有加快培育专业化、规模化的住房租赁企业才能更好地规范租赁市场发展。

1、住房租赁行业的发展背景

自“十九大”起，中国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划，多渠道保障和租购并举的制度安排相继提出，住房租赁行业自此受到市场的广泛关注。回首过去十几年，中国住房租赁行业经历了萌芽期、起步期、扩张期以及转型期，随着政府政策支持力度的加大，行业发展进入新的时代，形成以保障性租赁住房为主，市场化和保租房并驾齐驱的状态。

租赁行业的发展离不开发展环境的持续优化。从宏观经济来看，中国宏观经济向好，中国城镇化率逐年上升GDP总量和增速均保持稳步增长，人均可支配收入持续上升；从市场表现来看，人口向一二线城市飞速集中，流动人口规模不断增加，且晚婚晚育成为普遍趋势，刚需置业后延。同时，一二线城市购房门槛提高，住宅投资价值减弱，这些因素都导致人们的居住需求向住房租赁市场转移，催生租赁需求。

2、住房租赁行业现阶段发展概况

与国际成熟住房租赁市场相比，中国整体住房租赁市场仍处于起步、发展和探索的阶段。目前，我国的住房租赁房源主要有三类：集中式公寓、分散式和个人房源。个人房源供应量主要集中在长三角、珠三角和环渤海，同比供应负增长；分散式公寓自如大规模领跑，分散式因管理困难遭频繁“暴雷”；集中式公寓运营商主要发力一二线核心城市，开业规模持续稳步增长，TOP30管理规模超百万间，整体机构化率较低，存在较大的提升空间。在国家“租购并举”“租售同权”的顶层设计下，2021年以来，中国住房租赁市场在土地供应、财政税收、资本市场等各方面得到进一步政策支持。中国住房租赁企业的盈利模式与资产管理模式将得到进一步突破，住房租赁市场将进一步向机构化、规范化、专业化发展。

（二）、第二章节主要阐述了住房租赁市场的商业模式，以及轻资产运营模式的角色洞察。

本书第二章节作为本书的重点章节，详细论述了住房租赁市场上轻资产模式的定义、表现形态、早期发展模式、跨国比较、必要条件、合作模式、发展机遇、核心优势、参与企业、行业格局以及相关案例等。

1、住房租赁行业的商业模式分析

住房租赁市场上商业模式分为轻资产、中资产、重资产三种。由于不同背景运营商自身优势、资源和运营目的不同，在商业模式的选择组合上也不同，三种商业模式也各有其优劣势。重资产模式由于对资金投入、项目获取、设计建设能力有很高的要求，模式不易复制；中资产模式即包租模式，受周期影响较大，随着市场专业化分工的加剧，现正逐步向轻资产模式聚焦；轻资产模式虽然整体看起来较轻，但在具体运作中存在多种、多重因素的制约，对于企业的品牌价值、管理能力以及资源聚合能力都有极高的门槛，需坚守长期主义精神，不断塑造自身核心竞争力，方能在市场立足。随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，市场对轻资产运营需求也越来越多。

2、轻资产运营模式深度探究

轻资产运营是市场竞争加剧后分工专业化输出的必然选择，纵观全国的泛地产领域发展历程，从商业地产、酒店、住宅发展，本质上都是资产的管理，在市场竞争加剧后，对专业化要求更加高，产生了分工。随着住房租赁行业的纵深发展，我国租赁企业开始尝试经营模式的转变，发力轻资产赛道。但轻资产模式管理输出门槛较高，对“品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力”的要求均比较高。

国内住房租赁企业轻资产模式受酒店行业的发展影响较大，酒店系住房租赁品牌凭借得天独厚的酒店基因优势，如：关注品牌价值体验、服务的标准化、管理的精细化，会员制的社群关系，获客的便利性等，在住房租赁市场上占据一定的份额。以百瑞纪集团为例，在“品牌力、产品力、全链条运营管理能力以及获客能力”四大方面表现突出，覆盖“项目前期开发、产品定位、项目筹建、运营管理”等方面，确保产品、服务不断跟进，项目收益最大化。除此之外，百瑞纪集团积极与国企、开发商、投资机构以及公寓业主等取得合作，通过管理直营、委托管理和模块化输出等模式，成功运营窝趣上海松江九亭地铁站轻社区、窝趣桂林罗汉果小镇人才公寓等多个轻资产项目。

（三）、第三章节结合国家大保租房体系，探究轻资产运营模式与保障性租赁住房的适配性

本书第三章节结合当下国家住房大保障体系，分析轻资产模式和保租房的适配性、在保障性租赁住房发展中的实际运用以及运营中各方的协同作用，并对轻资产模式的发展前景进行预测。

1、轻资产与保租房的适配性

“十四五”期间国家大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到30%及以上。各个城市积极部署，“十四五”期间全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）。事实上，保租房的大规模建设，为市场化租赁机构提供了轻资产模式发展的蓝海空间，而轻资产租赁企业长期积累的管理经验和社区运营技术，为保租房高起点、高质量发展提供了保障。此外，对于部分计划自建运营团队的国企，与外部专业运营商合作可以加快其运营团队提升专业化水平，并能共享这些专业运营商的成熟运营体系和IT系统等资源。

百瑞纪集团长期积累了大量的管理经验和社区运营管理能力，通过政企银、政企等合作模式，从项目定位到产品设计以及最终的落地运营，全链条模块化的运营服务能力，赋能各地保租房发展。通过百瑞纪集团的轻资产运营满足资产方、运营方、房源和租客的需求，资产方实现了资产增值，运营方收获了委托管理费用，租客匹配了需求房源，各方协同合作形成良性的轻资产运营循环。

2、轻资产运营模式的前景研究

轻资产的核心优势是以运营为核心的价值体系。随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，市场对轻资产运营需求也越来越多，但同时轻资产模式也面临无法享受资产升值红利，对运营能力要求高，并且需持续积累等的市场挑战。在住房租赁这盘大棋中，资产和运营都是必不可少的“棋子”。随着住房租赁公募REITs的成功发行，首个住房租赁基金的落地，必将加速资产方与轻资产运营商合作，从而加速催生对优质运营主体的需求。“十四五”规划明确指出，大力发展租赁住房，新增租赁用地供给，随着地块供给增加，大型租赁社区将成发展趋势。轻资产运营商也将顺应时代变化，朝着更加精细化的方向发展，从公寓运营商拓足到多元业态的整合者。

首部《中国住房租赁行业轻资产运营白皮书》面世对整个住房租赁行业的影响

市场首部以轻资产运营发展为主的白皮书的面世，填补了租赁行业轻资产运营领域研究的空白，对于构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重大意义。轻资产运营白皮书的研究和编制，系统探究了中国住房租赁市场的发展现状、轻资产运营模式、保障性租赁住房对轻资产运营的机遇与挑战以及轻资产模式的发展前景。对政府而言，白皮书从行业发展的客观实际出发，提供了丰富的数据和案例，以及明确了行业发展的风险挑战与前景，这为后期政策制定提供了很好的依据；对于目前行业的各从业主体尤其是想进入这个赛道的租赁企业而言，白皮书提供了详尽的发展轨迹及发展模式，这将会是一个很好的参考范本，同时也将有利于激发轻资产运营企业在运营模式不断复盘，不断探索新的发展之道；对于租客而言，市场的需求变化、机构化房源的房源优势和服务优势等亦在本书有所呈现，这也将促进租客、业主的居住理念迭代，从而激发市场推陈出新，有助于住房租赁市场的蓬勃发展。

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