多只REITs披露增持或自购计划，估值回归过程中蕴藏投资机会 观点

近期REITs二级市场波动背景下，多只产品披露增持或自购计划。

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根据6月7日发布的公告，中交投资和中交二航局拟使用自有资金或自筹资金增持华夏中国交建REIT，不超过3420万份；中关村发展集团也释放了增持意向。

除原始权益人外，基金管理人及其关联方也亲自“下场”自购。中航基金、建信资本纷纷公告，拟使用固有资金增持中航京能光伏REIT和建信中关村REIT份额，合计增持资金不超过8000万元。

二级市场上，近阶段REITs价格整体处于跌势。在业内看来，随着当前市场各方不断摸底、博弈，后续不同资产价格之间将出现分化，市场价格将不断向价值回归，投资人将在价值回归中寻求到新的投资机会。部分REITs产品已经开始具备长期配置价值，投资机会已经显现。

多只REITs披露增持或自购计划

6月7日，华夏中国交建REIT发布公告称，中交投资和中交二航局拟通过上交所交易系统以集中竞价交易方式增持本基金基金份额，拟合计增持份额数量不超过3420万份，占该基金已发行基金总份额的3.42%。

其中，中交投资拟增持不超过2280万份，占比2.28%；中交二航局拟增持不超过1140万份，占比1.14%。

同日，建信中关村REIT也发布公告称，该基金原始权益人的控股股东中关村发展集团或其相关方意向适时以二级市场买入、集中竞价交易等方式增持本基金基金份额。

此外，基金管理人及其关联方也亲自“下场”自购。自2023年6月7日起至2023年12月31日，建信资本拟继续增持建信中关村REIT不超过金额5000万元。

中航京能光伏REIT也公告称，中航基金拟增持金额不超过3000万元。本次增持计划不设定价格区间，增持主体将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施本次增持计划。

前期，华夏中交REIT、国家电投REIT、华安张江REIT等分别发布多次份额增持公告。

在业内人士看来，此次基金管理人不约而同集中发布公告增持旗下基金份额，展现出原始权益人及管理人对REITs及项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，有利于基金持续、稳定、健康发展。

业内：市场估值理性回归，长期配置价值已显

二级市场上，近阶段REITs价格整体处于跌势。相较6月6日的普跌，6月7日则处于普涨态势，27只REITs产品有23只上涨。

“当前REITs市场经历的这轮价格下行是估值理性回归的过程，从内含报酬率等指标来看，部分REITs产品已经开始具备长期配置价值，投资机会已经显现。”上述业内人士称，部分超跌的REITs产品分派率和内含报酬率正在逐步提升。以6月6日高速公路REITs收盘价计算，部分产品对应的内部收益率已经提升至10%以上。

他同时称，在此轮下跌过程中，蕴含着较大的投资机会，当前REITs产品已经体现出强劲的基本面复苏迹象，值得进一步关注。

从目前已披露的REITs一季报数据中发现，大部分高速公路行业产品的底层资产通行费收入同比实现正增长；工业厂房板块中，临港、东久等REITs产品的可供分配金额完成度超过25%。

仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况较为稳定。首次发布季度报告的嘉实京东仓储REIT，三个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%；华夏华润有巢REIT的2个底层资产在2023年一季度的出租率也较2022年有所增长。

“国内REITs市场仍处于建设发展初期，整体来看，REITs产品市场价值仍位于合理区间，市场的定价中枢、各行业板块的定价逻辑仍在持续探索中。随着当前市场各方不断摸底、博弈，后续不同资产价格之间将出现分化，市场价格将不断向价值的回归，投资人将在价值回归中寻求到新的投资机会。”相关机构人士对记者称。

在他看来，未来的REITs市场将出现一定的分化过程，这是资本市场的自然现象。业绩好的产品必然会重启新一轮的投资热情。

REITs后市表现值得关注。“特别是，近期首批获批的扩募项目已完成扩募发售，扩募机制的‘开花结果’将为REITs市场带来更多源头活水。”上述机构人士称。

机制完善是关键。多位市场人士在采访中表示，建议在REITs估值中合理反映资产价值，进一步完善匹配产品特征的信息披露制度，积极引入长线资金，促进优化投资者保护机制，提升项目运营管理效率，发挥各方合力，共同推动REITs市场健康持续发展。

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