购买两间商铺 150余万“首付”服务费就有52万？律师：“服务费”涉嫌违规违法

5月3日，家住成都的巫女士向记者表示，其于2018年6月15日在位于温江区金马镇的“东原·西岸”楼盘购入的两间一层商铺中，被收取了高达52万元的“服务费”。

巫女士称，按照合同，两间商铺总价200余万，但购房时，除了按揭贷款100万外，自己还为此支付了150余万包括首付在内的各项钱款。巫女士手中的收据显示，多出合同价的该笔52万元经两次刷卡支付，每笔26万，“收款事由”显示：“服务费”，而该笔钱并未在购房合同中呈现。

目前，巫女士已将此情况向开发商进行反馈，并希望得到一个解释和退款。

购房者

购买商铺

总价200余万 贷款100万元 付了150余万

5月3日，巫女士向记者介绍了她的购房经历。

2018年5月前后，巫女士得知了这个位于成都温江金马镇的“东原·西岸”楼盘。经过考察，她和丈夫做出了决定，计划认购该楼盘三期16号楼一层的109号、111号两间商铺。2018年6月15日，巫女士签下购房合同，并支付了包括首付款在内的各项钱款。

合同显示，两间商铺建筑面积分别为63.48和58.87平方米，单价每平方米为18138.56元，商铺总价款以套内面积计算，前者最终计价100余万，后者相当。两间商铺合同总价合计200余万元。

巫女士介绍，认购商铺时，购房者之众，自己还曾担心抢不到。原本5月就应付款签订合同，但因为资金情况，还曾支付了定金，填写了一张特殊事项申请表，申请延迟签约、支付首付和按揭贷款。

巫女士称，为了买下这两间商铺，自己不仅作为主贷款人，与丈夫一起按揭了100万元贷款，此外，还支付了150余万包括首付款在内的款项。

开发商成都东原海纳置业有限公司开具的“房屋销售专用收据”显示，两间商铺首付分别为52.4万元(含3万定金)及48.8万元(含3万定金)，两者合计101万余元。

除此，另有两张手写“收据”记载，巫女士和丈夫还分别以“刷卡”方式支付了两笔26万元。收款事由为“服务费”，收款单位则变成了“成都蜀道易企业营销策划有限公司”。

由此，巫女士实际为其购买的两间商铺共计付出了250余万元，而该笔52万“服务费”却并不在合同中。

销售人员

52万服务费

就是之前的“工程款”

巫女士介绍，付款时并未留意到“首付款”与“服务费”票据上的签章差异，称均是在销售人员带领下进行的支付。

最开始，巫女士也曾对该笔钱产生过疑问，毕竟不是小数目。销售人员向其解释道，该笔钱是“工程款”。“他们说不影响购房。”巫女士称，自己最终还是似懂非懂地付了款，“我也害怕抢不到，还是把钱给交了”。

记者看到，巫女士手上的这份由当初签下“东原·西岸特殊事项申请表”中，对于延期完成签约、支付首付、办理按揭的相关事项说明中，对于钱款的记载和构成显示为：“109号，首付524237元+工程款260000元;111号，首付488404元+工程款260000元”。但该笔“工程款”在后来的收据中则以“服务费”被收取。

天眼查显示，“服务费”收取单位“成都蜀道易企业营销策划有限公司”于2017年8月成立，注册资本100万元，实缴资本10万元，其经营范围则主要与房地产经纪和房地产营销策划相关。

近日，一则关于手续费超过购房款的新闻报道出现在了巫女士的手机屏幕中。“新闻报道的情况跟我的情况几乎是一样的。”巫女士介绍，其随即找出了当初购房的合同和相关票据，而票据所记，自己所出的“服务费”合计高达52万元。“为啥子我们买房还要承担服务费，这不公平!”

巫女士随后将新闻报道和自己的质疑发给了当初的置业顾问王先生，对方回复称，新闻中的是服务费高于房款，而他们只是“工程方便于回款的部分”，只是占其中一部分，“这边是这样的”。

开发商

将与购房者直接沟通

“服务费”具体详情还需了解

5月3日，记者来到了温江金马镇的“东原·西岸”销售中心，并找到了当初为巫女士办理购房手续，协助其完成支付的这名销售人员王先生。对于巫女士的购房，王先生称的确是自己的客户，对于“服务费”问题，其则回应并不清楚。随后，叫来了现场另一名男性工作人员。

对于记者关于巫女士购房过程中的“服务费”问题，该工作人员表示将与客户本人沟通，其余问题需要接到公司通知才能回答。记者提出，“成都蜀道易企业营销策划有限公司”与开发商之间是何关系时，该男子表示“我怎么知道这是个什么公司”。

记者提出，希望能够对为什么要收取服务费，服务费的内容如何，服务了什么等问题进行回答时，对方则表示，需要联系“知情人”才能回答，要记者留下联系方式。记者提出，当初是由王先生带着巫女士进行的办理，难道不知情吗?该男子及王先生两人则先后表示：“我们只是按照我们公司销售正常的流程走的。”

“那流程中是否有交服务费的流程呢?”记者问。两人则均未正面回答。走出销售中心，记者通过天眼查查询到了“成都蜀道易企业营销策划有限公司”的联系方式，几番尝试后，一名女工作人员接听了电话，对方称系公司财务，公司与“东原·西岸”有合作，而对于“服务费”具体详情，其表示不清楚，随后挂断了电话。

最后，记者又通过巫女士提供的电话联系上开发商一名责任人，其表示未在售楼部，但已与巫女士联系，同时称将与巫女士直接沟通处理，不需媒体参与。而对于“服务费”的详情，该负责人称暂无法向记者说明，“我要先了解才知道。”

律师说法

“服务费”涉嫌违规违法

购房者可主张退还

四川英济律师事务所律师张小军表示，在巫女士购买商铺过程中，从票据合同来看，所支付费用分别支付给了开发商“成都东原海纳置业有限公司”以及“成都蜀道易企业营销策划有限公司”，前者为合同约定的房款，后者为“服务费”，又都是在售楼部财务室进行的支付，两家公司必然是有联系的，后者应该是代销角色，系一家房产经纪公司，实质为中介性质。

张小军介绍，现实中房地产经纪公司一般会让购房者签订高于开发商实际销售额的认购书，在购房者与开发商签订购房合同的同时，房产经纪公司则向购房者收取所谓的“顾问费”、或“工程款”等，账目上则并不会载入合同。而购房者多少则会在认购过程中被误导或被隐瞒欺骗。

张小军认为，在此案中，如果房地产经纪公司隐瞒购房者、收取“服务费”、“工程款”，首先涉嫌违法。我国合同法第四百二十五条关于居间人如实报告义务的规定，即居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

张小军说，我国房地产经纪管理办法第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。

北京蓝鹏(成都)律师事务所律师王英占则认为，在此案中，“成都蜀道易企业营销策划有限公司”应当是一种代销角色，系代销售的销售公司。而如果开发商与销售公司是代销关系，销售公司仅是开发商的代理人，其应当在代理权限内与购房者签订房屋买卖合同，并收取合同价款，销售公司与购房者之间并未建立居间关系或其他合同关系，销售公司无权向购房者收取“服务费”等其他费用。若销售公司与购房者之间建立居间关系，其也应当与购房者签订居间合同，明码标价，否则也不能擅自收取大额“服务费”。

对此，两人均认为，购房者可以要求返还这笔“服务费”。

关键词： “首付”服务费