楼市“金九银十”成色不足 房价上涨预期已经改变

备受关注的房地产价格、投资、销售最新数据近日均已公布。接受经济日报-中国经济网记者采访的专家认为，从公布的相关数据看，在调控政策从严背景下，房地产市场投资和需求显现出“疲软”状态，楼市“金九银十”成色不足。结合当前房地产调控政策无松动迹象，居民对房价增长预期已经发生改变。

20日，国家统计局发布9月份70城房价数据，据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%.31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅分别回落1.1和0.6个百分点。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，截止2018年9月，本轮房地产市场上涨周期已经长达40个月，继续刷新房地产历史上涨周期最长历史。1-9月楼市成交依然同比上升。一线城市涨幅回落最明显，只有广州上涨。房价上涨集中二三线热点城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为64个，相比8月份的67个已经出现了减少，这说明部分城市开始步入到降价的行列中。后续若市场观望情绪继续加重，房价降温的城市数量会增加。

从政策看，据统计，9月单月全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次，年内累计房地产次数高达385次。9月份上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动，打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在接受经济日报-中国经济网记者采访时表示，本轮调控时间和强度持续深化，未来房地产市场走势的不确定性增强。9月房价环比涨幅明显缩窄，市场预期也发生了转变。

国家统计局19日发布投资数据显示，1-9月份房地产开发投资增速较前值小幅回落0.2个百分点，录得同比增长9.9%。

京东金融副总裁、首席经济学家沈建光认为，房地产投资小幅下滑，调控政策从严背景下，房地产市场“疲软”显现。全国房地产开发投资剔除土地购置费对名义价格的影响后，实际情况可能并不乐观。

瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，居民对房价增长预期降温，房地产财富效应减弱。未来几个月，受益于对地方政府融资平台“合理融资需求”的政策支持，基建投资应会继续逐步小幅改善。

从资金方面看，1-9月份房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月份提高0.9个百分点。其中，自筹资金40596亿元，增长11.4%。

中国民生银行首席研究员温彬认为，随着调控政策持续从严，未来资金仍然是地产投资主要约束。

沈建光也指出，从房企资金渠道来看，主要资金来源中的国内贷款及按揭贷款均同比下降，表明房企现金流仍紧张，后续须持续观察棚改货币化政策收紧的影响。

销售方面，销售额和销售面积双双回落。1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。专家认为，类似销售数据也会倒逼房企继续降价。

严跃进表示，从此类增幅可以看出，房屋销售还是维持正增长态势，但是幅度是开始收窄了。近期房地产市场有所降温，尤其是很多开发商的推盘并没有受到市场较好的认可，所谓“金九银十”也没有出现。

恒丰银行研究院宏观经济研究中心主任蔡浩认为，进入四季度，在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

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