不动产类资产证券化合规快跑

随着政策支持力度加大以及企业转型的巨大需求，我国不动产类ABS迎来快速发展。但是，目前资产证券化和房地产信托投资基金等相关法律法规尚不健全。为此，需要加快健全完善法律法规，也需要监管部门、中介机构和实体企业等各方面的共同努力

最近，企业资产证券化(ABS)业内有两则消息引发关注：

一是全国首例以资产证券化基础资产转让为审查内容的司法裁判案件——凯迪电力ABS司法判例诞生，并开创了行业多个“首次”。

二是长租公寓公司杭州鼎家网络科技有限公司发出通知，称公司因经营不善导致资金链断裂，4000租户或将面临押金租金损失。部分投资者对自如友家公寓、蛋壳公寓、魔方公寓等长租公寓运营方发行的存量多期房租分期信托受益权资产支持专项计划产生怀疑。

一边是不动产类ABS快速发展现状和巨大的市场需求，一边是国内ABS法院判例极少，资产证券化和房地产信托投资基金(REITs)等相关法律法规有较大完善空间——ABS发展仍面临众多问题。

不动产类ABS快速发展

中诚信结构融资部高级分析师陈轶萌介绍，从结构看，以不动产类资产为基础资产的ABS产品占比明显提升，远超过此前大热的小额贷款类ABS和基础设施收益权类ABS。如不动产类基础资产以商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)及类REITs项目为口径统计，对比2016年、2017年及2018年上半年的发行规模占比数据，分别为7.75%、9.43%和10.54%。

天弘基金子公司天弘创新资产证券化部发布的《2017年我国企业资产证券化市场概况》显示，2017年商业地产类ABS发行规模达757.28亿元，位列八大类企业ABS规模第三名。

近两年，住房租赁资产证券化进程加快。目前获批发行的长租公寓ABS产品涉及魔方公寓、自如、新派公寓和蛋壳公寓等，包括募资3.5亿元的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、募资5亿元的“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”等。

党的十九大以后，“房住不炒”的理念深入人心，大力发展住房租赁市场成为房地产行业转型发展的重要路径。

陈轶萌认为，包括长租公寓ABS、REITs等在内的不动产类资产证券化发行规模快速提升有两方面原因：从宏观因素看，政策层面支持力度加大。今年4月份发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》强调，住房租赁资产证券化有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设。《2017年我国企业资产证券化市场概况》统计，自2016年12月份《国家发展改革委 中国证监会关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》发布以来，涉及国家部委、行业协会、证券交易所等各类监管部门的政策法律、行业规章、自律文件等达12份之多。

从微观因素看，自2014年企业ABS采取备案制以来，企业资产证券化项目的发行规模呈增长趋势。纵观2018年上半年的企业资产证券化项目的发行情况，2018年二季度发行规模增长的主要原因是一季度由于监管政策因素及发行利率影响，带来发行规模有所减少。

部分问题开始暴露

住房租赁资产证券化是以住房租赁相关资产为底层资产发行的有价证券。客观地说，资产证券化对盘活资产大有裨益。随着国内住房租赁市场的快速发展，除银行贷款、保险资金、股权融资外，越来越多的长租公寓运营方希望通过住房租赁资产证券化，盘活住房租赁存量资产，使租金收益权等被转化成债权。

中国REITs联盟秘书长王刚表示，资产证券化能让“笨重”的房地产企业“轻”起来，让“静止”的房租“动”起来，让资产“活”起来，是发展住房租赁资产证券化的初衷。

但是，从目前部分出问题的住房租赁类ABS或类ABS产品看，主要是偏债权性质的ABS产品，这类ABS具有加杠杆特性，部分发行方过度加杠杆、过度金融化，有可能给长租市场带来一定风险。权益类REITs不同，它主要是一种权益类资产，以长期持有分红为目的之一。要盘活住房租赁、商业地产市场等，可以适当引入权益类资产证券化产品，避免过度加杠杆带来信用风险、流动性风险。

中诚信证券评估有限公司结构融资部副总经理马延辉认为，发展ABS市场应注意几方面问题：一是不论是银行间市场，还是交易所市场，在不同市场或不同交易场所应尽量使用统一的发行标准，避免监管套利。二是目前信息披露制度的完善方面已有尝试，后续需要进一步完善信披制度，明确各披露主体的权责和义务。三是要引导和鼓励绿色产业，服务中小企业和新经济，引导能真正实现去杠杆职能的产品发展。四是要加强二级市场建设，提升产品的流动性。相应地降低一部分流动性溢价，使发行整体成本下降，提高产品吸引力。五是要防范风险。随着2014年以来资产证券化的快速发展，租赁、小贷等部分ABS产品的基础资产质量在下降。另外，部分收益权项目，例如公交客运收入受到地铁建设的冲击，使得现金流有一定波动，可能会产生风险积聚，这些风险都需要持续防范。

多措并举规范行业发展

要规范不动产类ABS市场发展，离不开加快健全完善法律法规，也需要监管部门、中介机构和实体企业等各方面的共同努力。

“我国目前的资产证券化产品主要分为企业ABS、保险ABS、信贷ABS等4类，监管机构涉及中国人民银行、银行间交易商协会、中国证监会、中国银保监会等多个部门，基础资产和交易场所也不一样，目前还没有一个统一的监管法律，需要尽快在顶层设计上逐步完善协调，建立健全统一的法治化监管体系，避免监管套利风险。”王刚说。

深圳证券交易所资产证券化业务负责人卞超表示，整个资产证券化行业应有合规、防风险、服务实体经济三方面意识。一是紧密围绕“服务实体经济发展”和国家政策开展业务，始终把握服务实体经济这条主线，引导资产证券化“脱虚向实”，稳中求进发展。二是在资产证券化市场快速发展的情况下，加强风险防控、重视产品的存续期管理。三是建议各类中介机构重视合规内控，制定行业自律规范，提高执业质量。

除了立法、合规等方面，马延辉认为，还应在纳税和标准化等层面规范企业ABS市场发展。纳税问题涉及整个资管行业征税，目前还没有配套细则，需要进一步明确。此外，在标准化程度方面，目前资产证券化尤其是企业资产证券化还算是私募产品，标准化程度不高，需要进一步规范。

在发行方面，青岸投资管理有限公司董事总经理徐梦哲表示，应注意两方面问题：一方面，从ABS市场和产品形态看，应注意实现真实的破产隔离和真实出售，避免ABS成为企业新的加杠杆工具，提高企业资产负债率，引发金融风险;另一方面，从资产类别的选择上，应重点选择能对实体经济有帮助的资产类别，继续明晰ABS发行标准及信息披露标准，保护投资人权益。

关键词： 不动产 资产