小区内的哪些停车位归业主所有?

目前，各大城市停车难已成为非常突出的问题，其中居民小区停车位收费现象比较普遍。那么，居民是否应该为停车付费?车位的使用权究竟为哪一方?近日，浙江省新昌县某房地产开发公司将某小区业委会诉至法院，要求确认小区内的59个地上停车位使用权归其所有，但经法院判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。一时间，这一事件引发了广大网友和业主的热议。这个判决意味着什么?小区内的哪些停车位归业主所有?11月24日，记者就此采访了北京盈科(沈阳)律师事务所李静律师。

判决：房地产公司诉讼请求被驳回

案件中的小区为浙江省新昌县所属，案件中的原告房地产公司是该小区建设单位，建筑住宅楼4幢、地下1层、地上7层。房地产公司称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格，59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，房地产公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。

小区业委会认为，地上停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，是原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不应办理产权登记手续。

新昌法院一审判决驳回了房地产公司的诉讼请求，后者不服提起上诉。2021年7月22日，法院二审判决驳回上诉，维持原判。

解读：占用业主共有道路的车位属于业主共有

北京盈科(沈阳)律师事务所李静律师在接受采访时表示：“小区车位问题，在司法实践中诉讼案件频发。”李静说，地上停车位按照车位的规划，可分为规划内车位和非规划车位(超规划车位)。《民法典》规定：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

李静认为，地上停车位设置在土地表面，占用业主共有使用权的土地表面，产权是土地使用权。由于地上车位通常并未办理产权登记，若不能举证证明可以办理相关专有产权登记，仅凭该地面停车位经过了规划认可，并不能证明其属于开发商或其他特定主体的专有部分。

调查：规划内车位和非规划车位如何界定?

记者了解到，规划内车位、车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定，属于开发商所有。此部分车位在房屋正式销售前就已经明确存在，或者会在房屋预售的沙盘广告中，针对项目建设规划有车位问题予以明确标注。

非规划内车位是指占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。

李静说，本案中房地产公司主张的59个地上车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。

意义：这一判决明晰了车位归属问题

问：这个判决的意义是什么?

李静：目前，各大城市停车难已成为非常突出的问题，也存在停车位收费乱象的情况。解决这个难题首先需要搞清车位归谁所有，车位受益权归哪一方。这个判决就是明晰了车位归属问题，只有区分好责任和义务才能更好维护业主的基本权利，避免过多纠纷的产生。

问：业主是否应该为车位付费?

李静：可以收费。但是只能收出租费用，是不能出售的，收费的定价要与业主委员会、承包公司协商，而且物价局是有标准的。需要注意的是，收上来的费用是否用在业主身上，可通过物业公司公示的账目信息查询。如果小区车位属于开发公司所有，可以出售或出租，沈阳有些小区采用车位租赁合同直接出卖。

问：如果归属业主的车位被出卖了如何维权?

李静：可以起诉，也可以向物业行业协会投诉，还可以找社区帮忙调解。

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