降低交易成本减少交易风险 南京将全面推行二手房“带押过户”模式

日前，我市不动产登记中心官微发布消息称，南京将全面推行二手房“带押过户”(即存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户)模式，并深入指导中国建设银行形成全流程闭环模式，进一步优化业务办理流程。

记者进一步采访发现，今年8月以来，作为二手房交易新模式，“带押过户”已在昆明、福州、苏州等城市推出。相关业界人士对此表示，相比此前还清按揭才可解押、过户的传统二手房交易模式，“带押过户”可以提高交易效率，降低交易成本，减少交易风险。

建行落地全市首家试点“转押贷”服务

“黎经理，你看我这房子还有60万元贷款没有还完，按照‘带押过户’这种模式的话，是不是不用把60万元还清就可以交易了?”“是的，目前我们推出了‘转押贷’产品，全市首家试点。可以跟买家沟通好，前往建行新街口支行、秦淮支行、中央门支行等网点办理就可以。”

“这几天，每天都有不少客户来问我类似问题，各区域的支行也都接到了不少咨询电话，大家都比较关注。”黎经理告诉记者，针对“带押过户”新模式下的二手房交易流程，建行南京分行在南京地区首家试点“转押贷”金融服务。目前该项业务已通过试点，进入全面推行阶段。

记者了解到，传统模式下，二手房住房贷款的交易流程为：买卖双方确定交易意向后，购房人向银行申请贷款;审批通过后，售房人筹集资金结清原购房贷款，再办理房屋解押手续;最后买卖双方完成过户，银行设置抵押落实放款。

建行“转押贷”金融服务新流程则为：买卖双方确定交易意向后，购房人提出贷款申请，在银行审批通过后，售房人无须结清解押即可办理带押过户，带押过户完成落实新抵押，银行即可落实放款，再用购房人贷款资金偿还售房人贷款，予以结清解押。

“对比传统模式，新模式的服务流程省去了筹措过桥资金还款和结清解押步骤，缩短了约一个月的业务办理时间，可以帮助客户降低融资成本，防范买卖双方交易资金风险等问题。”黎经理说。

记者随后联系多家银行获悉，目前“带押过户”业务尚未大范围落地。工行、浦发、兴业、北京银行等银行尚未启动相关服务，但都在计划中。北京银行相关人士表示，该行近期即将开展该项业务。工行相关人士也表示，具体办理细则尚未出台，很快会推出相关服务。

我市已完成158套房屋“带押过户”登记工作

据悉，根据原《中华人民共和国物权法》相关规定，财产(房屋)抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让(受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外)。

去年1月1日开始施行的《中华人民共和国民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。据此，业内普遍认为，民法典的施行，让“带押过户”的推行具备了法律依据。不少银行人士表示，这种模式让原抵押注销登记和新抵押登记“无缝对接”，有效防范交易风险，能确保银行抵押权的落实。

据悉，截至目前，我市不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等银行合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。

专家：“带押过户”有助于提振房地产市场信心

采访中，不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，当前银行房贷业务压力较大，后续预计会有更多银行跟进“带押过户”模式，相应效果值得期待。

“相比此前的转按揭，‘带押过户’手续更简单，效率更高。对于当下的房地产市场而言，有助于提振信心。”南京市房地产学会会长吴翔华表示，“带押过户”对于提高市场交易效率、降低交易成本、减少交易风险等方面都有重要意义。

南京财经大学投资学系房地产金融领域教师董恺强也认为，“带押过户”改变了传统二手房交易模式，可以促进二手房市场交易。“从银行方面来看，卖房的人一般都有现金需求，有可能存在还款风险。而买房的人大概率是刚需，还款能力相对比较强，当贷款由卖家转移到买家时，无疑降低了该笔贷款的还款风险，这也是我认为更多银行会推行的一个重要因素。”

关键词： 优化业务办理流程 全流程闭环模式 降低交易成本 减少交易风险